從“9.30”房地產(chǎn)新政開(kāi)始，在大部分城市限購(gòu)解鎖的背景下，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的扶持思路就基本明晰，即從金融端加強(qiáng)居民購(gòu)買(mǎi)力。具體措施包括：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”；二套房首付比例門(mén)檻下降，外加營(yíng)業(yè)稅免征年限下降；二套房公積金首付比例下降。

　　在這些利好政策以及多次降息降準(zhǔn)的推動(dòng)下，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，全國(guó)大中城市的成交量增加明顯，個(gè)別城市如深圳、北京又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)幾個(gè)月之內(nèi)翻番的“奇觀(guān)”。

　　單就首套房首付比例調(diào)整來(lái)看，我國(guó)歷史上一共進(jìn)行了5次大規(guī)模的調(diào)整。1998年，居民購(gòu)買(mǎi)自用普通住房，不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，首付比例不低于30%，享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，首付比例為個(gè)人承擔(dān)部分的30%；2003年，最低首付款比例下調(diào)至20%；2006年，最低首付款比例正式提高到30%；2008年，在經(jīng)濟(jì)刺激政策的背景下，首付款比例重新下調(diào)到20%；2010年4月又重新回調(diào)到30%；今年9月30日，非限購(gòu)城市再次降至25%。

　　在一年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)救市政策不斷加碼，過(guò)程中伴隨著5次降息和4次降準(zhǔn)，極大地釋放了市場(chǎng)資金的流動(dòng)性，許多開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流充裕，銷(xiāo)售和拿地節(jié)奏加快。盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是呈現(xiàn)出分化的特征，即一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于三四線(xiàn)城市更為強(qiáng)勢(shì)，且分化效應(yīng)進(jìn)一步加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年9月一二三線(xiàn)重點(diǎn)城市成交增速分別為44%、28%和18%，前8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)15%，在扣除掉40個(gè)大中城市后的數(shù)據(jù)則為9%，進(jìn)一步印證了此輪市場(chǎng)的復(fù)蘇主要為一二線(xiàn)城市推動(dòng)。中信建投預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)將延續(xù)到明年上半年，考慮到北上廣深以及三亞并不享受此次政策利好，重點(diǎn)二線(xiàn)城市如蘇州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等庫(kù)存結(jié)構(gòu)良好的城市預(yù)計(jì)優(yōu)先受益。

　　深圳規(guī)土委的一位研究員分析指出，“當(dāng)前購(gòu)房人群的結(jié)構(gòu)化特征表現(xiàn)明顯，購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越集中于一二線(xiàn)的中高收入人群。同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速放緩乃至繼續(xù)下降成為共識(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策的邊際效應(yīng)在遞減，很難回到2008年時(shí)的‘全民購(gòu)房’時(shí)代。”

　　有故事的地產(chǎn)股更有戲

　　在上述房地產(chǎn)救市新政頒布后，證券時(shí)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)了地產(chǎn)股指數(shù)的表現(xiàn)。去年9月30日新政發(fā)布至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)（881153）從1405點(diǎn)漲至2211點(diǎn)，漲幅為56%，期間最高漲至4072點(diǎn)。從新政發(fā)布后一周的漲幅來(lái)看，去年的“9.30”為1.75%，今年的“3.30”為15%，“8.31”為-4%，“9.30”為9.2%。整體看來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)的漲跌與A股大盤(pán)的表現(xiàn)基本一致，不同的政策內(nèi)容對(duì)行情影響有限。