宋輝說，過去兩年高價地王不斷涌現(xiàn)，加上之前幾年累積的豪宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，現(xiàn)階段總價3000萬元以上的頂級產(chǎn)品競爭十分激烈。

  在上海，庫存問題同樣嚴(yán)峻。數(shù)據(jù)顯示，嘉定和崇明的豪宅庫存消化周期均超過了50個月，而普陀、浦東和虹口等區(qū)域的庫存消化周期與新房總體情況基本相當(dāng)，僅為11個月，區(qū)域分化明顯。同時隨著年初以來遠(yuǎn)郊豪宅成交低迷，預(yù)計嘉定、崇明等區(qū)域的豪宅成交情況將更加嚴(yán)峻。

  預(yù)計，2015年上海新房豪宅成交量將達(dá)到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話來說，在供應(yīng)零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來16個月消化。

  高價拿地后的尷尬

  看了豪宅供應(yīng)的天量數(shù)字，會有一個疑問，為什么要建這么多的豪宅？

  在國內(nèi)，知名的專業(yè)豪宅開發(fā)商并不多，如綠城、龍湖、融創(chuàng)、星河灣等。而當(dāng)前京滬深眾多的豪宅項目，卻是由多個非豪宅開發(fā)商操盤。

  眾多開發(fā)商可以說是被迫進(jìn)入了這個市場。“政府出讓的宅地越來越少，大家都在搶，價格就越來越貴。”深圳一大型開發(fā)商人士說。

  統(tǒng)計顯示，2013年4月截至2015年4月，北京合計供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平米。

  在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。

  業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，按照目前市場供應(yīng)比例計算，這部分大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進(jìn)入了豪宅化加速期。

  上海的商品房豪宅化趨勢也很明顯。2012年以后，上海出現(xiàn)了多個地王，并在2015年繼續(xù)出讓高價地。萬科總裁郁亮指出，開發(fā)商已無力拿這樣的地，因此今年的土地市場上往往閃現(xiàn)著金融機(jī)構(gòu)的影子。

  在深圳，去年龍華片區(qū)出讓的一幅宅地地王單價達(dá)到25000元/平方米，此前周邊的房屋售價也不過是這個水平；對開發(fā)商而言，后續(xù)產(chǎn)品售價必須達(dá)到5萬才能盈利，由此傳導(dǎo)到其他片區(qū)，導(dǎo)致整個城市房價也出現(xiàn)豪宅化的趨勢。

  萬科董秘譚華杰指出，由于一手地價在2014年出現(xiàn)了暴漲，目前一線城市地價普遍太高，去年四季度來看，14個主要城市的土地平均價格比一年前上升了71.9%；同時，一線城市地價占房價的比例上升到了66%，從全世界來看，這也是地價占房價比最高的水平之一。

  譚華杰說，尤其是北京一些區(qū)域的地塊，地價已經(jīng)超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在三年之內(nèi)完成上漲，這個項目才有可能獲得正常的盈利。而萬科認(rèn)為這種情況出現(xiàn)的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司，要承擔(dān)相當(dāng)大的經(jīng)營風(fēng)險。